Audyt Nieruchomości na Teneryfie

Dwie instalacje krytyczne dla komfortu i bezpieczeństwa to elektryka i woda. W wyspiarskim klimacie Teneryfy dochodzi jeszcze czynnik wilgoci i zasolenia, które przyspieszają korozję i degradację osprzętu. Poniżej pokazuję, co sprawdzamy w praktyce podczas audytu, jakie usterki występują najczęściej i jak wyglądają orientacyjne koszty.

Zakres audytu — jak pracujemy na miejscu

Oględziny i testy funkcjonalne: rozdzielnia, zabezpieczenia, RCD, wyłączniki, gniazda, oświetlenie, uziemienie, klimatyzacja, bojler/terma.
Pomiary orientacyjne: napięcie, test RCD (przycisk), wykrywanie polaryzacji/ziemi w gniazdach, nieszczelności wodne na złączkach.
Dokumentacja foto/wideo: rozdzielnia, przekroje przewodów w widocznych miejscach, liczniki, główne zawory, wodomierze.
Weryfikacja dokumentów: ostatnie przeglądy/naprawy, ewentualny lokalny „boletín”/certyfikat dla instalacji elektrycznej, gwarancje urządzeń.

Uwaga: jeśli pojawiają się wątpliwości co do przekrojów, uziemienia lub stanu przewodów w ścianach, rekomendujemy pomiary przez elektryka z uprawnieniami i pełny protokół. To najpewniejsza podstawa do negocjacji ceny.

Elektryka — najczęstsze problemy i sygnały ostrzegawcze

Rozdzielnia (cuadro eléctrico)

Brak RCD (wyłącznika różnicowoprądowego) lub RCD starego typu.
Zabezpieczenia nadprądowe nieopisane albo nieadekwatne do obwodów.
Improwizowane mostki, „puste” moduły, różne marki osprzętu pomieszane.
Przewody aluminiowe w starszych blokach (lokalnie się zdarza), utlenienia, luźne zaciski.

Co sprawdzamy:
Opis obwodów, obecność RCD/RCBO, stan szyny i zacisków, przekroje wejściowe, czy jest wyłącznik główny i przepięciówka, czy rozdzielnia jest zamykana i sucha (brak kondensacji).

Gniazda, włączniki, oświetlenie

Luz na gniazdach, „ruszające się” ramki, słaby docisk — ryzyko przegrzania.
Brak uziemienia w gniazdach (szczególnie kuchnia/łazienka).
Zaciemnione, zżółkłe osprzęty (UV/słona mgła); nadtopienia.
Przewody oświetlenia prowadzone bez puszek albo „skrętki” za oprawą.

Co sprawdzamy:
Tester gniazd (polaryzacja/ziemia), gniazda przy zlewie i płycie, oprawy w łazience (IP), sterowanie wentylacją, przewody od klimatyzacji.

Łazienka i kuchnia (strefy podwyższonego ryzyka)

Brak RCD dla obwodów łazienkowych i kuchennych.
Gniazda zbyt blisko źródeł wody, brak klapek/IP44.
Podgrzewacze (termy) podłączone „na skrętkę”, bez dedykowanego obwodu.

Klimatyzacja i bojler

Jednostki AC zasilane z przypadkowego obwodu, bez zabezpieczenia o odpowiednim prądzie.
Bojlery elektryczne starego typu, z korozją przy króćcach, zacieki na ścianie.

Szybka checklista elektryczna (oględziny)

Jest RCD/RCBO? Działa test (TEST) i wyłącza cały obwód?
Opis obwodów w rozdzielni jest spójny z rzeczywistością?
Gniazda w kuchni/łazience mają uziemienie i stopień IP na zachlapania?
Nic się nie grzeje, nie czuć „przepalonej izolacji”?
AC/bojler na dedykowanych obwodach?
Przewody i puszki suche, bez śladów kondensacji?

Orientacyjne koszty (elektryka)

Wymiana RCD/RCBO + porządkowanie rozdzielni: 150–400 €
Wymiana kilku gniazd/włączników (materiały + robocizna): 60–200 €
Dedykowany obwód pod bojler/AC: 180–450 €
Doposażenie w przepięciówkę: 80–200 €
Przegląd elektryczny + protokół: 120–300 €
(widełki orientacyjne; zależą od marki osprzętu, dostępności bruzd i kondycji instalacji)

Woda — na co szczególnie patrzymy na Teneryfie

Zasilanie, zawory, wodomierz

Brak głównego zaworu odcinającego w lokalu (tylko na pionie).
Zawory stare, cieknące na trzpieniu, zacieki na ścianie.
Wodomierz niedostępny do odczytu/serwisu.

Złączki, syfony, odpływy

Krople na złączkach w szafce zlewozmywaka (często wykrywane przy dotyku lub ręczniku papierowym).
Zatkane odpływy tarasowe (zapraszają wilgoć do mieszkania poniżej).
Przewody skroplin z klimatyzacji do wiaderka zamiast do kanalizacji.

Bojler/terma

Przewody wody ciepłej z korozją i kamieniem, przecieki na króćcach.
Brak zaworu bezpieczeństwa lub odpływu awaryjnego.
Nieekonomiczne nastawy (za wysoka temp. = szybszy kamień, wyższe rachunki).

Ciśnienie i jakość wody

Zmienna jakość/ciśnienie (piętro, pora dnia, obciążenie budynku).
Brak reduktora ciśnienia przy wysokich wahaniach.
Twardość: osad w czajniku/armaturze -> sugerujemy filtr wstępny.

Szybka checklista wodna (oględziny)

Główny zawór w lokalu? Działa lekko, bez przecieków?
Szafki pod zlewem/pralką suche, brak kropli po 1–2 min. testu.
Syfony i węże odpływowe szczelne, brak śladów solnych nalotów.
Bojler ma zawór bezpieczeństwa i odpływ? Nie grzeje „non stop”?
Odpływ skroplin AC do kanalizacji (nie do pojemnika)?
Odpływy tarasowe drożne?

Orientacyjne koszty (woda)

Wymiana głównego zaworu / kilka złączek: 80–200 €
Serwis/mini-wymiana w bojlerze (zawór + uszczelki): 70–180 €
Wymiana bojlera 50–80 l: 220–500 € (z montażem)
Reduktor ciśnienia + montaż: 100–220 €
Przepięcie skroplin AC do kanalizacji: 60–180 €
(widełki orientacyjne; zależą od dostępu i stanu instalacji)

Dokumenty i formalności — o co warto poprosić sprzedającego

Ostatnie rachunki za prąd i wodę (dla weryfikacji zużycia).
Potwierdzenia napraw: faktury/zdjęcia „before/after”.
Jeśli było większe zalanie (np. z dachu) — dokumentacja zgłoszenia do wspólnoty/ubezpieczyciela.
W przypadku elektryki — informacje o ostatnich zmianach/przeglądach (lokalnie bywa wymagany dokument od instalatora).

Czego nie widać na zdjęciach ogłoszenia

Rozdzielni (często celowo nie ma zdjęć).
Głównych zaworów i stanu złączek.
Prawdziwej kondycji osprzętu — żółknięcia, luzy, drobne nadtopienia.
Sposobu odprowadzania skroplin AC.
Dlatego audyt na miejscu + dokumentacja zdjęciowa to realna przewaga przy negocjacjach.

Jak wykorzystać raport w negocjacjach

Zsumuj realistyczny koszyk napraw (np. RCD + kilka gniazd + serwis bojlera + przepięcie skroplin): często 300–900 € da się odjąć od ceny albo zażądać naprawy przed aktem.
Jeśli usterka dotyczy elementów wspólnych (pion, dach) — rozmawiać ze wspólnotą o pokryciu części kosztów.

Podsumowanie

Solidny audyt instalacji elektrycznej i wodnej to bezpieczeństwo i przewidywalność kosztów. W klimacie Teneryfy dochodzi wilgoć i zasolenie, więc profilaktyka (RCD, IP w łazience, porządek w rozdzielni, szczelne złączki, poprawne skropliny AC) ma jeszcze większe znaczenie.

Potrzebujesz audytu przed zakupem?
Przygotujemy pełny raport techniczny z dokumentacją zdjęciową, listą priorytetów i widełkami kosztów — tak, abyś mógł bezpiecznie negocjować cenę.