Penthouse, bungalow, apartament z tarasem — na co patrzymy w audycie (Teneryfa)

Na Teneryfie typ lokalu mocno wpływa na listę ryzyk i kosztów utrzymania. Penthouse narażony jest na problemy z dachem i wiatrem, bungalow na wilgoć podposadzkową i ogrody, a apartament z tarasem na progi drzwi, odwodnienia i sąsiedztwo. Poniżej dostajesz praktyczny przewodnik: co sprawdzamy i jak to wykorzystać w negocjacjach.

Penthouse — dach, wiatr i ekspozycja

Główne ryzyka:

• Dach płaski (azotea): starzenie hydroizolacji, pęcherze, pęknięcia przy attykach i kominach.
• Progi drzwi tarasowych: cofka wody przy ulewie i silnych wiatrach (zwłaszcza zimą).
• Wiatr i hałas: „gwizdy” w nieszczelnych ramach przesuwnych, drgania rolet/markiz.
• Ekspozycja UV/sól: szybsze zużycie uszczelek, okuć, farb na balustradach.

Co sprawdzamy:

• Membrany i detale dachu: attyki, kołnierze odpływów, spadki, obróbki.
• Progi i okapniki przy drzwiach tarasowych; test zalewowy (gdy możliwe).
• Stolarka przesuwna: szczelność, wózki, uszczelki, mikrowentylacja.
• Balustrady: kotwy, korozja, ciągłość powłok.
• Hałas wietrzny: próby zamknięcia/otwarcia skrzydeł przy podmuchach.

Objawy alarmowe:

• Zacieki na suficie ostatniej kondygnacji, wykwity soli.
• Silikony „przemalowane” zamiast wymienione.
• Odspojone fugi na krawędziach tarasu, brak okapników.

Orientacyjne koszty (przykłady):

• Lokalna naprawa detalu dachu (attyka/odpływ): 300–1 200 €
• Uszczelnienie progów + okapniki: 150–450 €
• Serwis stolarki przesuwnej (regulacja/rolki/uszczelki): 120–400 € / skrzydło

Bungalow — kontakt z gruntem, ogrody i instalacje

Główne ryzyka:

• Wilgoć podposadzkowa i kapilarna w ścianach przy gruncie.
• Tarasy ogrodowe: złe spadki do budynku, brak dylatacji i okapników.
• Instalacje zewnętrzne (skropliny AC, przyłącza wody) prowadzone przy fasadach.

Co sprawdzamy:

• Poziomy posadzek względem gruntu, izolacje poziome/przyścienne.
• Odprowadzenie wody z ogrodu ( kratki, drenaże ), spadki tarasów od budynku.
• Styk ściana–posadzka, cokoły, okładziny elewacyjne nisko nad gruntem.
• Trasy kabli i rur po elewacji; uszczelnienia przepustów.

Objawy alarmowe:

• Zacieki i wykwity soli do ~50 cm wysokości ściany.
• Mokre cokoły po deszczu, zielone naloty na stykach.
• Spuchnięte listwy przypodłogowe, pękające płytki przy wyjściu na ogród.

Orientacyjne koszty (przykłady):

• Uszczelnienie przyziemia (lokalne systemy): 300–1 000 €
• Korekta spadków tarasu z okapnikami: 400–1 500 €
• Uszczelnienia przepustów instalacyjnych: 80–250 €

Apartament z dużym tarasem — progi, odwodnienia, sąsiedztwo

Główne ryzyka:

• Za niskie progi drzwi balkonowych i brak odwodnień przy intensywnych opadach/wiatrach.
• Fugi i dylatacje na tarasie: woda pod okładziną, zacieki do sąsiada niżej.
• Hałas sąsiedzki (bary, basen wspólnoty), ruch przy windach.

Co sprawdzamy:

• Progi i profile okapowe, membrana uszczelniająca pod okładziną (pośrednio – po objawach).
• Odwodnienia liniowe/punktowe i kołnierze; spadki od progu.
• Ściany przy drzwiach tarasowych – mikrorysy, zacieki, odspoje tynku.
• Mikro-lokalizacja tarasu: ekspozycja na wiatr/słońce, widok na strefy hałasu.

Objawy alarmowe:

• Wykwity przy progu, spękane fugi na krawędziach.
• Ślady „łez” rdzy przy mocowaniach balustrad.
• Zapach stęchlizny w szafkach przy ścianie z tarasem.

Orientacyjne koszty (przykłady):

• Nowe okapniki + uszczelnienia krawędzi: 200–700 €
• Naprawa lokalna odwodnienia tarasu: 250–900 €
• Regulacja/serwis drzwi przesuwnych: 120–350 €

Checklista porównawcza (skrót)

Penthouse:

• [ ] Dach: membrany, attyki, odpływy, spadki
• [ ] Progi i okapniki przy drzwiach tarasowych
• [ ] Szczelność stolarki, rolki, uszczelki
• [ ] Kotwy balustrad i korozja
• [ ] Hałas wietrzny / „gwizdy”

Bungalow:

• [ ] Poziom posadzki vs grunt, izolacje przyziemia
• [ ] Spadki tarasów od budynku, drenaż
• [ ] Przepusty instalacyjne, skropliny AC
• [ ] Cokoły i styki z ogrodem

Apartament z tarasem:

• [ ] Wysokość progów i odwodnienia
• [ ] Fugi, dylatacje, krawędzie tarasu
• [ ] Ściany i sufity przy tarasie (zacieki/wykwity)
• [ ] Hałas: basen, bary, windy

Hałas, wiatr, mikroklimat — jak oceniamy

• Hałas: windy, śmietniki, bary, basen — sprawdzamy odległość, ekranowanie, godziny ciszy wspólnoty.
• Wiatr: ekspozycja tarasu (północ/pasaty), ochrona balustrad, użytkowość zimą.
• Słońce/UV: degradacja uszczelek i powłok — częstsza konserwacja.

Jak użyć raportu w negocjacjach

• Lista usterek + zdjęcia + widełki = konkret do rozmów o cenie lub naprawie przed aktem.
• Przy elementach wspólnych (dach, elewacja, odwodnienia): weryfikujemy dokumenty wspólnoty (plan prac, rezerwy, możliwa derrama).
• Dla stolarki/tarasów: często szybkie naprawy znacząco podnoszą komfort i redukują wilgoć.

Podsumowanie

Penthouse, bungalow i apartament z tarasem mają inne punkty krytyczne. Rzetelny audyt pokazuje, gdzie są ryzyka, ile mogą kosztować i co wpisać do umowy/negocjacji. Dzięki temu wybierasz świadomie i unikasz niespodzianek.

Chcesz zweryfikować konkretny lokal?
Przygotujemy audyt techniczny: dach/taras, stolarka, odwodnienia, mikroklimat + koszty i rekomendacje do negocjacji ceny.