Audyt Nieruchomości na Teneryfie

W Hiszpanii większość mieszkań w budynkach wielorodzinnych należy do wspólnoty mieszkaniowej (comunidad de propietarios). To ona zarządza częściami wspólnymi (klatki, windy, dachy, tarasy wspólne, instalacje) oraz ustala opłaty, regulaminy i decyduje o remontach. Na Teneryfie — ze względu na klimat i turystykę — pewne punkty wymagają szczególnej uwagi.

Poniżej pokazuję, co dokładnie weryfikujemy w dokumentach i finansach comunidad oraz jak wykorzystać tę wiedzę w negocjacjach.

Kluczowe dokumenty, o które prosimy

Statut / Estatutos oraz Normas de régimen interior
Określają zasady używania części wspólnych, godziny ciszy, remonty, grille, przeszklenia tarasów, markizy, klimatyzację na elewacji, anteny, zwierzęta oraz ewentualne limity dla najemów turystycznych (VV).
Actas (protokoły z zebrań) — min. z 2–3 ostatnich lat
Szukamy decyzji o remontach, sporach, pozwach, głosowań nad podwyżkami i specjalnymi składkami (derrama).
Presupuesto (budżet) + Cuentas (rozliczenia)
Porównujemy plan vs. wykonanie, sprawdzamy strukturę kosztów i stabilność przychodów.
Certificado de estar al corriente
Zaświadczenie od administratora/prezesa, że lokal nie ma zaległości wobec wspólnoty (lub ile wynoszą).
Polisa ubezpieczenia wspólnoty
Zakres, suma, udział własny; czy obejmuje zalania z dachu/tarasu, szkody w częściach wspólnych.
Umowy serwisowe
Winda, hydrofor, basen, sprzątanie, ogrodnictwo, bramy, anteny, fotowoltaika — koszty i terminy.

Uwaga: przepisy i praktyki mogą się różnić w zależności od gminy i wspólnoty. Nasz raport nie zastępuje porady prawnej; w razie wątpliwości rekomendujemy konsultację z administratorem lub prawnikiem.

Opłaty wspólnotowe — jak je czytać

Najczęściej spotkasz:

Cuotas ordinarias — regularne (miesięczne/kwartalne) opłaty na bieżące koszty: sprzątanie, prąd części wspólnych, winda, woda na zieleń, administracja, ubezpieczenie, drobne naprawy.
Derramas (składki nadzwyczajne) — na większe inwestycje: hydroizolacja dachu, remont elewacji, wymiana windy, modernizacja instalacji, odnowienie basenu.
Fondo de reserva (fundusz rezerwowy) — „poduszka” finansowa wspólnoty.

Na co patrzymy w budżecie:

Trend kosztów (3 lata): energia części wspólnych, winda, ubezpieczenie — czy rosną szybciej niż składki?
Udział największych pozycji i sezonowość (np. basen, ogrody).
Poziom rezerwy vs. planowane prace — czy rezerwa realnie pokryje niespodzianki?
Zaległości lokali (morosidad) — wysoki poziom długów = ryzyko nagłych podwyżek lub derram.

Rezerwa remontowa — „zdrowy” poziom

Minimalne wymogi mogą wynikać z przepisów i statutu, ale praktycznie:

„Zdrowa” rezerwa to co najmniej kilka miesięcy kosztów operacyjnych (np. 25–50% rocznego budżetu dla starszych budynków).
Gdy zbliża się duży remont (dach, elewacja), rezerwa powinna być odkładana z wyprzedzeniem — w protokołach szukamy śladów takich planów.

Sygnały ostrzegawcze w dokumentach

Seria derram w ostatnich latach + niska rezerwa = ryzyko kolejnych dopłat.
Spory sądowe, skargi na hałas lub najem turystyczny, powracające zalania z dachu/tarasu.
Brak przejrzystości w rozliczeniach (duże pozycje „inne”, brak porównań rok do roku).
Wysoki poziom zaległości — długi lokatorów przerzucają ciężar na płacących.
Nieudokumentowane naprawy (brak ofert/faktur), brak przetargów przy większych kwotach.

Najem turystyczny (VV) a wspólnota

Regulacje mogą ograniczać lub warunkować najem krótkoterminowy w budynku.
Weryfikujemy statut i regulaminy pod kątem zapisów o VV oraz sygnałów z protokołów (skargi, głosowania, uchwały).
Poza wspólnotą, lokalne przepisy i decyzje gmin mogą wymagać dodatkowych pozwoleń.
Jeżeli kupujesz z myślą o VV — potrzebna jest osobna analiza prawna i administracyjna.

Co z długami wspólnoty przy zakupie

Część zaległości wobec comunidad może być powiązana z lokalem (dług „idzie” za nieruchomością). Dlatego:

Zawsze żądamy certificado de estar al corriente z aktualną kwotą.
W umowie przedwstępnej i końcowej precyzujemy, kto pokrywa ewentualne zaległości i zatwierdzone już derramy.
Prosimy o ostatnie potwierdzenia przelewów sprzedającego (dowód, że płacił składki).

Co sprawdzamy dodatkowo na Teneryfie

Dachy i tarasy nad lokalami — planowane hydroizolacje, decyzje wspólnoty, zdjęcia z napraw.
Winda i hydrofor — wiek urządzeń, harmonogramy serwisu, plan wymiany.
Basen i ogrody — sezonowe koszty i zasady korzystania (np. godziny, goście).
Hałas i mikroklimat — zasady dot. klimatyzatorów na elewacji, markiz, zabudów tarasów.
Udział w kosztach (coeficiente de participación) — wpływa na wysokość Twojej składki i siłę głosu.

Checklista kupującego — pytania do administratora

Czy są zatwierdzone remonty/modernizacje i na kiedy?
Jaki jest poziom rezerwy i zaległości lokali (w % budżetu)?
Czy były derramy w ostatnich 24 miesiącach? Na co i na jaką kwotę?
Jakie są umowy serwisowe (winda, pompy, basen) i kiedy kończą się kontrakty?
Czy statut/regulamin przewiduje ograniczenia dla VV lub np. grillów, przeszklenia tarasów?
Czy istnieją toczące się spory (sądowe/administracyjne), które mogą generować koszty?
Czy możesz otrzymać certyfikat braku zaległości i wgląd w ostatnie rozliczenia?

Jak wykorzystać raport w negocjacjach

Jeśli decyzje o drogich remontach już zapadły — możesz negocjować korektę ceny lub rozliczenie derramy przy akcie.
Niska rezerwa + planowane prace = argument za obniżką.
Wysoka morosidad (zaległości lokali) = ryzyko podwyżek — kolejny argument w rozmowie o cenie.

Podsumowanie

Dobra znajomość dokumentów wspólnoty pozwala uniknąć niespodzianek i lepiej negocjować cenę. Na Teneryfie szczególnie pilnujemy tematów dachu/tarasów, windy, VV i poziomu rezerwy. W audycie otrzymasz czytelną listę ryzyk, kosztów oraz rekomendacje zapisów do umowy.

Potrzebujesz wsparcia przy analizie comunidad?
Zbierzemy dokumenty, sprawdzimy liczby i przygotujemy raport z rekomendacjami — tak, abyś świadomie podjął decyzję o zakupie.