Audyt Nieruchomości na Teneryfie

Zakupy na Teneryfie rządzą się swoimi prawami. W ogłoszeniach pojawiają się hiszpańskie pojęcia, które zniekształcają odbiór metrażu i funkcjonalności mieszkania. Ten poradnik pokazuje, jak czytać metry, tarasy, części wspólne i plany, by porównać oferty „jabłko do jabłka” - zanim umówisz oglądanie i złożysz ofertę.

1) Metraż: „útil”, „construida” i „z częściami wspólnymi”

Najczęstsze pojęcia w ogłoszeniach:

Superficie útil (powierzchnia użytkowa) - realna powierzchnia „po podłodze” wewnątrz lokalu, bez ścian.
Superficie construida (powierzchnia zabudowy) - użytkowa + grubość ścian i piony.
Construida con comunes - „z częściami wspólnymi”: do powierzchni zabudowy doliczony udział w korytarzach, klatkach, itp.

Jak to czytać praktycznie?

Gdy widzisz 78 m² construidos, to útil bywa ~65–70 m² (zależnie od układu).
Jeśli ogłoszenie podaje tylko construida con comunes, porównywanie „na oko” z innymi ofertami będzie zawyżone - poproś o útil lub plan z wymiarami.

W audycie zawsze zestawiamy: útil (po podłodze) vs construida (ze ścianami) i sprawdzamy, czy w dokumentach (escritura, catastro) liczby są spójne.

2) Tarasy, balkony, azotea - co „wchodzi” w metraż

Terraza (taras) i balcón bywają podawane oddzielnie lub sumowane marketingowo w „pow. całkowitą”.
Azotea (dach płaski) - czasem użytkowy przydział (uso privativo), ale to nadal część wspólna; ważny zapis w dokumentach.
Część ogłoszeń dolicza zadaszony taras jak powierzchnię „prawie mieszkalną”. W wycenie i funkcjonalności liczy się szczelność progów, ekspozycja na wiatr i UV.

Dobre porównanie: wnętrza (útil) osobno, a przestrzenie zewnętrzne (tarasy) osobno, z opisem użyteczności (wiatr/słońce/hydroizolacja).

3) Części wspólne i udziały: skąd „magicznie większe” metry

W dokumentach pojawia się coeficiente de participación - Twój udział w nieruchomości wspólnej.
Jeśli ogłoszenie używa „con comunes”, pokazuje metraż powiększony o ten udział. To nie jest dodatkowa powierzchnia w Twoim mieszkaniu, ale sposób rozliczeń (np. opłaty comunidad).

W praktyce: do porównań weź útil, a z „con comunes” wyciągnij tylko wniosek o orientacyjnym udziale i potencjalnych opłatach wspólnotowych.

4) Dokumenty a ogłoszenie - co porównać

Escritura / Nota simple - co wpisano jako útil i construida?
Catastro - bywa inna liczba niż w escritura (błędy, stare pomiary).
Plan z wymiarami - sprawdzamy skale, grubości ścian, szerokości przejść, fronty okienne.
Comunidad - regulaminy (VV, markizy, zabudowy tarasów), budżet i rezerwy.

Różnice Escritura vs Catastro są częste. W audycie opisujemy rozbieżność, możliwe przyczyny i konsekwencje.

5) Jak czytać plan mieszkania - najważniejsze punkty

Skala i orientacja

Szukaj strzałki północy (N) i legendy. Sprawdź, jak pada słońce rano/wieczorem.
Zwróć uwagę na korytarze wiatrowe: otwarty dziedziniec, przewężenia.

Ściany nośne i piony

Grubsze kreski = często nośne; cienkie = działowe.
Zaznaczenia pionów (bajantes) i szachtów - mówią, gdzie realnie można coś zmienić.

Wentylacja i łazienki

Łazienka bez okna zwykle wymaga sprawnej wentylacji mechanicznej; na planie widać kanały/kratki.

Kuchnia i instalacje

Odległość zmywak–piekarnik–lodówka, miejsce na okap, skropliny AC (gdzie idą przewody i odpływ).

Tarasy i progi

Wysokość progu drzwi przesuwnych (nie zawsze na planie) decyduje o cofce wody. Szukamy detali wykończenia i okapników (w oględzinach).

6) Słowniczek pojęć z ogłoszeń (w pigułce)

Reformado - „po remoncie” (często kosmetyka).
A reformar - do remontu; zwykle instalacje też.
Luminoso - jasne; sprawdź ekspozycję i przeszklenia.
Primera planta sin ascensor - 1. piętro bez windy (ważne dla wynajmu/rodzin).
Semi-amueblado - częściowo umeblowane.
Posibilidad de VV - możliwość najmu turystycznego (zawsze weryfikacja: wspólnota + lokalne przepisy).
Plaza de garaje / trastero - miejsce w garażu / komórka; czasem na odrębnej księdze.

7) Czerwone flagi w zdjęciach i opisie

Brak zdjęć łazienki/rozdzielni/bojlra lub tylko zbliżenia „ładnych” kątów.
Zdjęcia „szerokokątne” bez wymiarów pomieszczeń.
Render 3D zamiast realnych zdjęć w mieszkaniu „do wejścia”.
Zero ujęć elewacji, dachu, tarasu przy progu.
Sformułowania „metraż do potwierdzenia”, „powierzchnia orientacyjna” bez dokumentu.

8) Jak pytać sprzedającego/agencję (gotowa checklista)

Proszę o útil i construida oraz informację, czy podane metry zawierają comunes.
Proszę o plan z wymiarami (lub chociaż szerokości kluczowych pomieszczeń).
Jakie są opłaty comunidad i czy planowano derramy?
Czy taras ma status privativo / czy jest częścią wspólną?
Czy VV jest dozwolone według statutu wspólnoty i lokalnych przepisów?
Czy są dokumenty napraw (dach/taras/stolarka) z ostatnich lat?
Czy kuchnia/łazienki mają sprawną wentylację (okno/wyciąg, ciąg kanałów)?

9) „Przelicznik zdrowego rozsądku” - przykład porównania

Ogłoszenie A: 78 m² construidos + taras 18 m²
Ogłoszenie B: 66 m² útiles + taras 12 m²

A po korekcie: útil ~65–70 m² (zależy od układu ścian), taras 18 m².
B: útil 66 m², taras 12 m².

Wniosek: rdzeń mieszkalny podobny; A ma większy taras (sprawdź wiatr/UV, progi), B może mieć mniejszy udział w częściach wspólnych → niższe opłaty.

W audycie podajemy realny metraż użytkowy na podstawie planu i oględzin, plus komentarz o użyteczności tarasu (wiatr/słońce/szczelność).

10) Kiedy szczególnie warto zrobić audyt przed ofertą

Gdy plan jest nieczytelny lub brak wymiarów.
Gdy tarasy/dach mają historię przecieków albo widać świeże malowanie „w jednym miejscu”.
Gdy ogłoszenie podaje tylko „con comunes” i marketingowo dolicza tarasy do metrażu.
Gdy planujesz VV lub zależy Ci na wysokich ocenach przy wynajmie.

Podsumowanie

Porównywanie ofert „na metry” bez rozumienia útil / construida / comunes prowadzi do błędów. Na Teneryfie tarasy, wiatr, UV i wilgoć dodatkowo wpływają na użyteczność powierzchni. Czytając ogłoszenia i plany z tym przewodnikiem, szybciej wyłapiesz prawdziwą wartość mieszkania - i łatwiej wynegocjujesz cenę.

Zastanawiasz się nad konkretną ofertą?
Prześlij ogłoszenie i plan - przygotujemy mini-audyt porównawczy (metraż, użyteczność tarasu, części wspólne, ryzyka techniczne) z rekomendacją i widełkami kosztów.

Zobacz też powiązane wpisy:
– Wilgoć i pleśń na Teneryfie: jak wykryć ryzyko podczas audytu
– Audyt instalacji elektrycznej i wodnej - typowe usterki i koszty
– Comunidad: opłaty, regulaminy, rezerwy - co sprawdzamy