Audyt Nieruchomości na Teneryfie

Dobra lokalizacja na Teneryfie to nie tylko „blisko morza”. Komfort życia i potencjał inwestycji zależą od hałasu, wiatru oraz mikro-lokalizacji w budynku i dzielnicy. Poniżej pokazujemy, jak to mierzymy i oceniamy w audycie oraz jak przekładamy wyniki na decyzję o zakupie i negocjacje ceny.

Co rozumiemy przez „mikro-lokalizację”

Położenie w budynku: piętro, ekspozycja na dziedziniec/ulicę, sąsiedztwo windy i śmietnika.
Otoczenie w promieniu 150–500 m: bary, kluby, place zabaw, przystanki, strefy załadunkowe, baseny wspólnot.
Topografia i korytarze wiatrowe: przewężenia ulic (efekt Venturiego), otwarte zbocza, ekspozycja na pasaty.
Ruch i logistyka: ulica dojazdowa, parkingi, dostawy, autobusy/taksówki.

Hałas — jak badamy i co raportujemy

Źródła, które oceniamy

Nocne: bary/kluby, ogródki, baseny, dostawy do sklepów, skutery.
Dzienne: szkoły, place zabaw, roboty budowlane, śmieciarki, ruch uliczny.
Techniczne: centrale wentylacyjne, agregaty chłodnicze, pompy basenowe, windy.

Metoda oględzin i pomiarów (orientacyjnie)

Trzy okna czasowe: poranek (7–9), popołudnie (16–18), noc (22–24).
Pomiar aplikacją/sonometrem wewnątrz przy zamkniętych i uchylonych oknach; zapisujemy tło i piki.
Ścieżka dźwięku: elewacja (przeszklenia), mostki na skrzynkach rolet, szczeliny ościeżnic, kratki wentylacyjne.

Interpretacja (uogólnione progi komfortu)

Ciche: ~30–40 dB nocą przy zamkniętych oknach.
Akceptowalne: 40–45 dB (krótkie piki dopuszczalne).
Uciążliwe: >45 dB regularnie nocą — rekomendujemy rozwiązania techniczne lub korektę ceny.

Szybkie działania i koszty (widełki orientacyjne)

Uszczelnienie skrzynek rolet/okien + nowe uszczelki: 80–250 € za punkt.
Szyby o podwyższonej akustyce (np. 6/16/4, laminowane akustycznie): 300–800 € / skrzydło.
Drzwi wejściowe o wyższej izolacyjności: 250–700 €.
Zasłony akustyczne / mobilne panele: 150–400 € / pokój.

W raporcie wskazujemy konkretne mostki, rekomendowany koszyk napraw i prognozę efektu (spadek odczuwalny o X dB).

Wiatr i ekspozycja — realny wpływ na użytkowanie

Pasaty i lokalne warunki

Dominują wschodnio-północno-wschodnie wiatry (pasaty), silniejsze zimą i w wyższych partiach oraz na północy.
Korytarze wiatrowe w zabudowie działają jak dysze — wzmacniają podmuchy na balkonach i tarasach.

Co sprawdzamy

Orientacja tarasu i salonu vs dominujący wiatr i słońce.
Osłony: balustrady pełne/szklane, markizy, ekrany boczne, zieleń wysoka.
Szczelność stolarki przesuwnej: wózki, uszczelki, docisk — „gwizdy” i przewiewy to sygnał do regulacji/wymiany uszczelek.

Praktyczne rekomendacje i koszty (widełki)

Ekrany wiatrowe / szkło boczne: 400–1 500 € za moduł.
Markizy/pergole (wiatr + słońce): 500–1 800 €.
Regulacja stolarki + uszczelki: 120–350 € / skrzydło.

W raporcie oceniamy użyteczność tarasu w sezonie wiatrowym i dajemy mapę korekt (osłony, ustawienie mebli).

Mikro-klimat: słońce, wilgoć, przewietrzanie

Słońce: zyski ciepła popołudniami (W/SW) vs miłe poranki (E/SE). Dla chłodzenia latem preferowana północna i wschodnia ekspozycja, ale zimą może być chłodniej.
Wilgoć/kondensacja: parter/północ i zacienione dziedzińce częściej trzymają wilgoć — weryfikujemy pomiarami RH i temperatury powierzchni.
Przewietrzanie krzyżowe: czy układ okien pozwala na skuteczny przepływ powietrza?

Basen wspólnoty, ogródki, place zabaw — plusy i minusy

Plusy: wyższa atrakcyjność dla rodzin i najmu.
Minusy: hałas sezonowy (dzieci, sprzęt basenowy), zapach chemii basenowej, godziny funkcjonowania.
W raporcie oceniamy odległość i ekranowanie (mur, zieleń, różnica poziomów), a także regulamin (cisza nocna).

Parkowanie, dostawy, śmieci — małe sprawy, duży wpływ

Miejsca postojowe: czy realnie da się zaparkować wieczorem?
Strefy dostaw pod sklepami: poranne hałasy (metal, wózki).
Śmietniki: lokalizacja vs okna sypialni.
Przystanek: autobusy nocne, postój taxi.

Checklista „na szybko” podczas oględzin

[ ] Nagraj 1 minutę dźwięku przy oknie (dzień i noc).
[ ] Sprawdź szafki rolet, ościeża i uszczelki — czy czuć przewiew?
[ ] Wejdź na taras: oceń podmuchy i osłony, wyobraź sobie kolację przy wietrze.
[ ] Objdź budynek: śmietniki, windy, agregaty, basen, strefy dostaw.
[ ] Zrób rzut oka na topografię: przewężenia ulic, „kominy” wiatrowe.
[ ] Zapytaj o regulamin wspólnoty (godziny basenu, cisza nocna).

Jak to przekładamy na negocjacje

Hałas nocny >45 dB lub silne przewiewy na tarasie bez osłon = argument do obniżki albo do sfinansowania rozwiązań (okna akustyczne, ekrany wiatrowe).
Bliskość stref dostaw/śmietników – wskazujemy koszt wybranych modyfikacji i proponujemy korektę ceny o ich wartość.
Brak regulacji dot. basenu w aktach wspólnoty — sugerujemy zapisy ochronne w umowie albo rezygnację przy wysokiej wrażliwości na hałas.

Podsumowanie

Komfort mieszkania na Teneryfie w dużej mierze zależy od detali otoczenia: hałasu, wiatru i mikro-lokalizacji. Nasz audyt łączy pomiary, oględziny i analizę dokumentów wspólnoty, a w raporcie otrzymujesz konkretne rekomendacje i widełki kosztów — by kupować świadomie i negocjować na faktach.

Chcesz sprawdzić konkretną lokalizację?
Przygotujemy audyt mikro-lokalizacji z pomiarami hałasu i wiatru, analizą regulaminów wspólnoty i listą modyfikacji poprawiających komfort.