Audyt Nieruchomości na Teneryfie

Klimat wyspiarski oznacza wysokie UV, słoną bryzę, zmienną wilgotność i wiatr. To wszystko przyspiesza zużycie materiałów i uszczelnień, wpływając na koszty utrzymania mieszkania. Poniżej pokazuję, na co patrzymy podczas audytu i jak oceniamy trwałość konstrukcji, dachu, tarasów, elewacji oraz stolarki — tak, byś przed zakupem wiedział, jakie koszty mogą Cię czekać.

Klimat a materiały — czynniki ryzyka

UV: degradacja farb, silikonów, membran dachowych, uszczelek w oknach/drzwiach.
Sól (salsedine): przyspieszona korozja okuć, balustrad, słabych powłok lakierniczych, kotew i mocowań.
Wilgoć/kondensacja: szczególnie w północnych i wyżej położonych rejonach; wpływa na tynki, fugi, drewno, stal.
Wiatr i pył (w tym calima): zużycie okuć, skrzypienia, pył w szynach przesuwnych, zacieki z brudu na elewacjach.
Skoki temperatury: pracujące dylatacje; pęknięcia w strefach narożnych, przy łączeniach i progach.

Konstrukcja budynku — co zwykle spotykamy i oceniamy

Żelbet + wypełnienie murowe/bloczki: standard w wielu budynkach. Szukamy rys skurczowych, korozji zbrojenia (odpadający tynk, „rdzawe mapy”), mostków termicznych.
Stropy i balkony: ocena spadków, dylatacji, przecieków przy balustradach i progach drzwi tarasowych.
Kamień w elewacjach i tarasach: sprawdzamy kleje i hydrofoby; niskiej jakości spoiny chłoną wilgoć i sól.

W raporcie: mapa rys i punktów korozji, opis miejsc ryzyka (dylatacje, przejścia instalacyjne, gzymsy), rekomendacje napraw z priorytetem.

Dachy płaskie (azotea) — najczęstsze źródło przecieków

Hydroizolacje: membrany bitumiczne lub PVC/EPDM; UV i sól skracają żywotność, kluczowe są detale przy attykach, kominach, cokołach.
Spadki i odpływy: sedno problemu. Zamulone kratki, zbyt wysokie progi przy drzwiach na dach, brak kołnierzy odwodnień.
Dach odwrócony (izolacja nad hydroizolacją): lepsza ochrona przed UV, ale wymaga drożnej warstwy drenującej i prawidłowych krawędzi.

Co sprawdzamy: stan membran, pęcherze, spoiny, połączenia przy attykach, drożność odpływów, spadki, stan progów i obróbek.
Objawy: zacieki na ostatniej kondygnacji, wykwity soli, „mapy” wilgoci na sufitach.

Tarasy i balkony — detale decydują

Progi drzwi: zbyt niskie progi = cofka wody przy ulewie/wiatrze. Szukamy podcięć, profili okapowych, szczelnych obróbek.
Okapniki i dylatacje: ich brak powoduje zawilgocenia w skrajnych pasach płytek.
Odwodnienia liniowe/punktowe: należy sprawdzić kołnierze i uszczelnienia pod okładziną (z zewnątrz niewidoczne).

W raporcie: zdjęcia progów, detali krawędzi, test zalewowy (jeśli możliwe), zalecenia napraw: uszczelnienia elastyczne, nowe okapniki, poprawa spadków.

Elewacje i tynki — UV + sól + wiatr

Mikrospękania i odspoje: woda + sól wnikają w rysy; przyspieszają degradację.
Farbę oceniamy pod kątem kredowania (pyląca powierzchnia), blaknięcia UV, zmywalności.
Dekor (kamień, płytki) na klejach uniwersalnych — ryzyko odspojenia na nasłonecznionych ścianach.

Rekomendacje: farby elewacyjne o wysokiej odporności UV, hydrofobizacja kamienia, renowacja spoin, elastyczne systemy naprawcze w strefach rys.

Stolarka okienna i drzwiowa — co wytrzyma bryzę

Aluminium z przekładką termiczną i dobre uszczelki EPDM sprawdzają się najlepiej przy oceanie; PVC bywa ok, ale wymaga dobrych profili i powłok.
Okucia: sprawdzamy klasę odporności korozyjnej (preferowane A4 / stal kwasoodporna blisko wody).
Uszczelki i prowadnice: UV + pył = szybsze zużycie; oceniamy szczelność i luz skrzydeł.

W raporcie: lista elementów do regulacji/wymiany (uszczelki, rolki w przesuwnych), zalecenia konserwacji (smary do okuć, czyszczenie solanki).

Balustrady, kotwy, metal

Kotwy balustrad w strefie przyprogowej i na krawędziach balkonów to częsty mostek dla wody. Szukamy korozji, pęknięć fugi przy stopkach.
Malowanie proszkowe w słabej jakości szybko kredowieje/blaknie. Sprawdzamy powłoki i ciągłość zabezpieczeń.

Drewno na zewnątrz (pergole, belki, okładziny)

UV + sól + wiatr = częstsza konserwacja. Źle wentylowane strefy przyścienne łapią zawilgocenia.
Sprawdzamy punktowe zgnilizny, pęknięcia wzdłuż włókien, jakość łączników i dystans od posadzki.

Instalacje zewnętrzne (AC, anteny, PV)

Skropliny AC: odpływ do kanalizacji (nie po fasadzie), izolacja przewodów, zabezpieczenie mocowań.
Trasy kablowe: przepusty przez ściany/dach z uszczelnieniem; brak = zacieki.
PV na dachach płaskich: ingerencja w hydroizolację, balasty, obciążenia wiatrem.

Co dokładnie sprawdzamy w audycie (checklista techniczna)

Dach: membrany, attyki, odpływy, spadki, progi, dylatacje.
Tarasy/balkony: okapniki, obróbki, odwodnienia, progi drzwi, dylatacje i spoiny.
Elewacje: rysy, odspoje, wykwity, stan farby, detale przy ościeżach.
Stolarka: szczelność, regulacja, uszczelki, stan okuć i prowadnic, klasę korozyjną elementów.
Metal: kotwy balustrad, powłoki, ogniska korozji.
Drewno: kontakt z wodą, wentylacja, punkty zgnilizny, stan łączników.
Instalacje zewnętrzne: trasy i przepusty, skropliny AC, zamocowania.
Otoczenie: ekspozycja na wiatr/UV/sól, odległość od morza, zacienienie (schnięcie powierzchni).

Typowe objawy, które traktujemy jako „alert”

Plamy/zacieki przy progach drzwi tarasowych i na sufitach ostatniej kondygnacji.
Pęknięte, wykruszone spoiny i brak okapników na krawędziach balkonów.
Korozja przy kotwach balustrad, „rdzawe zacieki” na tynku.
Uszczelki okienne spękane/twarde, skrzydła z luzem; trudny przesuw.
Kredowanie farby (biały pył po przetarciu dłonią).
Drewniane elementy z ciemnymi plamami przy styku ze ścianą.

Konserwacja i cykle (orientacyjnie)

Uszczelki/silikony zewnętrzne: co 2–4 lata (wyspa/UV).
Malowanie elewacji: co 5–7 lat bliżej wybrzeża; 7–10 lat w głębi lądu.
Hydroizolacje dachowe: przegląd co rok, renowacja/podklejenia wg stanu; żywotność 8–15 lat zależnie od systemu i ekspozycji.
Drewno na zewnątrz: olej/lakierowanie co 6–12 miesięcy (nasłonecznione strefy).
(To widełki poglądowe — realny cykl wpisujemy po oględzinach konkretnego budynku).

Orientacyjne koszty napraw (przykłady)

Uszczelnienia progów/drzwi tarasowych (profil okapowy, nowe masy): 150–450 €
Naprawa lokalna hydroizolacji dachu (detal przy attyce/odpływie): 300–1 200 €
Renowacja balkonu: okapniki + spoiny + uszczelnienie krawędzi: 400–1 500 €
Wymiana części okuć/uszczelek okien przesuwnych: 120–400 € / skrzydło
Zabezpieczenie korozyjne kotew/elementów stalowych: 150–600 €
Odtworzenie fragmentu tynku elewacyjnego z malowaniem: 200–800 €
(Widełki orientacyjne — finalne koszty zależą od zakresu, piętra, dostępu i systemu materiałowego.)

Jak to wykorzystać w negocjacjach

Lista usterek + zdjęcia + kosztorys = argument do obniżki ceny lub wykonania prac przed aktem.
Jeżeli problem dotyczy elementów wspólnych (dach, elewacja, balustrady), rozmawiamy z administratorem o odpowiedzialności i możliwej derrama.
Przy stolarkach i balkonach: zwykle szybkie, stosunkowo tanie naprawy znacząco poprawiają komfort i ograniczają wilgoć.

Podsumowanie

Na Teneryfie o trwałości budynku decydują detale i konserwacja. Dokładny audyt ujawnia, co jest do zrobienia „teraz”, co może poczekać, i ile to będzie kosztować. Dzięki temu kupujesz świadomie — bez niespodzianek.

Chcesz, żebyśmy sprawdzili konkretny budynek?
Przygotujemy audyt techniczny z dokumentacją, priorytetami i kosztami — dostosowany do lokalnych warunków na Teneryfie.