Negocjacje po audycie: jak użyć raportu, aby obniżyć cenę zakupu

Dobry audyt techniczny daje twarde dane: listę usterek, ich priorytety i orientacyjne koszty. Ten wpis pokazuje, jak użyć raportu w rozmowie o cenie — krok po kroku, z gotowymi argumentami i przykładami sformułowań do uzgodnień/umowy.

Strategia negocjacji — 5 zasad

1. Rozmawiaj na liczbach, nie na odczuciach. Dołącz koszyk napraw z widełkami.
2. Oddziel usterki lokalu od ryzyk części wspólnych (dach, elewacja, winda).
3. Proponuj rozwiązania, nie tylko rabat: naprawa przed aktem, rabat, depozyt gwarancyjny.
4. Ustal terminy i odpowiedzialność (kto płaci, kto zleca, kiedy).
5. Pisz rzeczowo, bez emocji. Najpierw mail z załączonym raportem, potem rozmowa.

Jak budujemy „koszyk negocjacyjny”

• Must have (bezpieczeństwo/zalania): RCD, progi drzwi tarasowych, odwodnienia, nieszczelności.
• Pilne (komfort/awarie): stolarka (uszczelki/rolki), wentylacja, złączki wodne, skropliny AC.
• Do rozważenia (estetyka/utrzymanie): farby, fugi, hydrofobizacja.

Przykładowa struktura koszyka (orientacyjnie):

• RCD + porządek w rozdzielni: 150–400 €
• Uszczelnienie progu drzwi tarasowych + okapnik: 150–450 €
• Regulacja stolarki przesuwnej + uszczelki (1 skrzydło): 120–350 €
• Przepięcie skroplin AC do kanalizacji: 60–180 €
• Lokalna naprawa detalu dachu przy odpływie (jeśli dotyczy części wspólnej — patrz niżej): 300–1 200 €

Widełki są orientacyjne; w raporcie podajemy koszty dla konkretnego lokalu/systemu.

Scenariusze i właściwe argumenty

1) Usterki wyłącznie w lokalu

Argument: „Koszt niezbędnych napraw wpływa na wartość rynkową lokalu.”
Propozycja: Rabat równy środkowi widełek lub naprawa przed aktem na koszt sprzedającego.
Wersja mieszana: część w formie rabatu, część jako depozyt u notariusza do czasu usunięcia.

2) Elementy wspólne (dach, taras nad lokalem, elewacja)

Argument: „Ryzyko derrama (składki nadzwyczajnej) oraz przyszłych kosztów.”
Propozycja: Rabat + zobowiązanie do przekazania pełnej dokumentacji wspólnoty i planów remontowych; ewentualny depozyt do czasu potwierdzenia stanu/nakładów.

3) Comunidad: niska rezerwa, zaległości lokali, planowane remonty

Argument: „Budżet wspólnoty sugeruje podwyżki opłat/derramy w krótkim terminie.”
Propozycja: Rabat odpowiadający proporcjonalnemu udziałowi w kosztach planu (np. hydroizolacja dachu, modernizacja windy).

4) VV (najem turystyczny) — niepewność/ograniczenia

Argument: „Ryzyko administracyjne i wspólnotowe obniża potencjał najmu.”
Propozycja: Rabat lub warunek rozwiązujący/korekta ceny, jeśli rejestracja VV okaże się niemożliwa (wymaga uzgodnienia z prawnikiem/notariuszem).

5) Hałas / wiatr / mikro-lokalizacja

Argument: „Koszt adaptacji (okna akustyczne, ekrany wiatrowe) to realny wydatek.”
Propozycja: Rabat = koszt rozwiązania minimalnego (np. uszczelnienia + 1–2 punkty okienne).

Szablon wiadomości do agencji/sprzedającego

Dzień dobry,
dziękuję za możliwość obejrzenia lokalu. Po audycie technicznym (raport w załączeniu) zidentyfikowaliśmy usterki i ryzyka o łącznym koszcie ok. X–Y € (szczegóły w rozdz. „Koszty i priorytety”).
Proponuję następujące rozwiązanie:

1. Rabat w wysokości Z € (odpowiada środkom widełek kosztów niezbędnych), albo
2. Naprawy: RCD, próg drzwi tarasowych, regulacja stolarki i skropliny AC — na koszt sprzedającego przed aktem, oraz
3. W przypadku elementów wspólnych (dach/taras nad lokalem): depozyt u notariusza w kwocie … €, zwalniany po potwierdzeniu naprawy/stanów przez administratora.
   Zależy nam na szybkim i transparentnym domknięciu — czekam na informację, którą opcję Państwo preferują.

Przykładowe zapisy do umowy (do uzgodnienia z notariuszem)

• Naprawy przed aktem: „Sprzedający zobowiązuje się do wykonania przed dniem aktu: [lista] oraz przedstawienia dokumentacji zdjęciowej/faktur.”
• Depozyt gwarancyjny: „Kwota … € pozostaje w depozycie notarialnym do … dni po dostarczeniu potwierdzenia usunięcia usterek/wykonania naprawy przez [wykonawcę/administrator].”
• Rozliczenie derramy: „Strony uzgadniają, że zatwierdzone przez wspólnotę składki nadzwyczajne (derrama) dotyczące okresu do dnia aktu pokrywa Sprzedający.”
• Dokumenty wspólnoty: „Sprzedający dostarczy przed aktem: certyfikat braku zaległości, ostatnie actas, budżet/rozliczenia oraz polisę ubezpieczeniową wspólnoty.”

Uwaga: to przykładowe sformułowania, nie porada prawna. Finalną treść zawsze konsultujemy z notariuszem/prawnikiem.

Kiedy zamiast rabatu wybrać naprawę

• Gdy czas nie jest kluczowy, a usterka wymaga specyficznego systemu (np. detal dachu).
• Gdy masz wątpliwość, że sprzedający po akcie nie zrealizuje zobowiązania.
• Gdy naprawa wymaga dostępu do części wspólnych i współpracy administratora.

Najczęstsze błędy kupujących

• „Prośba o rabat bez liczb” — brak koszyka i zdjęć obniża skuteczność.
• Mieszanie lokalnych usterek z tym, co należy do wspólnoty.
• Brak weryfikacji rezerwy i zaległości we wspólnocie.
• Zgoda na „malowanie zamiast naprawy” — problem wraca.
• Brak terminów i warunków odbioru prac.

Podsumowanie

Raport z audytu to narzędzie negocjacyjne. Jasny koszyk kosztów, rozdzielenie odpowiedzialności i konkretne propozycje (rabat/naprawa/depozyt) pozwalają obniżyć cenę albo uzyskać realne naprawy przed aktem — bez konfliktu i przeciągania procesu.

Chcesz przygotować koszyk negocjacyjny do konkretnego mieszkania?
Zrobimy wycenę priorytetów, wskażemy warianty rozmowy i przygotujemy gotowy mail do agencji/sprzedającego.