Audyt Nieruchomości na Teneryfie

Zakup mieszkania na Teneryfie wygląda inaczej w nowym budownictwie (obra nueva) niż na rynku wtórnym (segunda mano). Różnią się dokumenty, gwarancje i typowe usterki ujawniane w audycie. Poniżej dostajesz praktyczny przewodnik: co sprawdzamy, jakie pytania zadać i jak wykorzystać raport w negocjacjach.

Nowe budownictwo — co musi się zgadzać na papierze

Najważniejsze dokumenty, o które prosimy:

Licencia de Primera Ocupación (LPO) / pozwolenie na użytkowanie.
Certificado Final de Obra (CFO) – podpis kierownika budowy i architekta.
Seguro decenal – 10-letnie ubezpieczenie odpowiedzialności za wady konstrukcyjne (LOE).
Libro del Edificio – dokumentacja techniczna budynku (projekty, materiały, instrukcje).
Gwarancje na wyposażenie wspólne (winda, hydrofor, instalacje) oraz w lokalach (np. bojler, klimatyzacja).
Protokół przekazania lokalu – z listą usterek wykończeniowych i terminem napraw.
Regulamin wspólnoty (estatutos, normas) – zasady użytkowania części wspólnych, ewentualne ograniczenia VV.

W audycie weryfikujemy spójność dokumentów z rzeczywistym stanem lokalu i części wspólnych (np. zgodność instalacji, numeracji, miejsc parkingowych/trastero).

Gwarancje w nowym budownictwie (LOE – orientacyjnie)

1 rok – wykończenia i drobne wady użytkowe (drzwi, listwy, silikon, osprzęt).
3 lata – wady wpływające na zamieszkanie (habitabilidad), np. nieszczelności, wilgoć z błędów detali.
10 lat – wady konstrukcyjne (elementy nośne).
W raporcie wskazujemy, pod którą kategorię podpada usterka, by deweloper nie mógł jej „przekwalifikować”.

Typowe usterki w odbiorach „obra nueva”

Detale hydroizolacji: progi drzwi tarasowych, attyki, odpływy dachowe/tarasowe.
Stolarka: regulacja skrzydeł przesuwnych, nieszczelne uszczelki, brak nawiewu.
Wentylacja: niepracujące wentylatory, słaby ciąg, brak nawiewników.
Instalacje: gniazda bez uziemienia w strefach mokrych, brak opisu obwodów, RCD tylko „na część”.
Wykończeniówka: krzywe płytki, fugi, odspojenia na parapetach zewnętrznych, silikon „na farbie”.

Co wpisujemy do raportu: zdjęcia, opis, pilność naprawy, podstawa gwarancyjna i zalecany termin usunięcia. Przy detalu dachu/tarasu rekomendujemy próby zalewowe lub dokumentację poprawy.

Rynek wtórny — inne dokumenty, inne ryzyka

Kluczowe papiery przed zakupem:

Actas (protokoły wspólnoty z 2–3 lat) + budżet i rozliczenia (rezerwa, derramy, zaległości lokali).
Certyfikat braku zaległości lokalu wobec wspólnoty.
Ubezpieczenie wspólnoty – zakres, udział własny.
Historia napraw w lokalu (faktury, zdjęcia), np. przecieki z dachu/tarasu.
Odczyty liczników, ostatnie rachunki za media.
ITE / przeglądy – jeśli budynek podlega lokalnym kontrolom okresowym.

Typowe ryzyka w audycie wtórnym:

Wilgoć/pleśń (kondensacja, mostki, nieszczelne progi i tarasy) – kluczowe na Teneryfie.
Zmęczone instalacje: brak RCD, osprzęt bez IP, „skrętki” przy bojlerze/AC.
Tarasy/balkony: brak okapników, odspojone fugi, zbyt niski próg = cofka wody.
Stolarka: uszczelki sparciałe od UV/słonej bryzy, luzy na wózkach przesuwnych.
Wspólnota: niska rezerwa + planowane remonty (dach, elewacja, winda) = perspektywa derrama.

Zakres audytu — co sprawdzamy różnie w obu przypadkach

1) Obiekt i otoczenie

Nowe: zgodność z projektem, dostępność dla służb, oznakowanie, oświetlenie wspólnych.
Wtórne: zużycie części wspólnych, winda/hydrofor, dach i tarasy nad lokalami.

2) Dach/taras

Nowe: detale hydroizolacji, spadki, kołnierze odpływów, próg drzwi.
Wtórne: ślady wcześniejszych przecieków, hydrofobizacja, stan okapników i fug.

3) Wentylacja i mikroklimat

Nowe: czy układ nawiew/wywiew działa realnie (nie tylko „na projekcie”).
Wtórne: pomiary wilgotności, zapach, pleśń za meblami, ciąg kanałów.

4) Instalacje (elektryka/woda)

Nowe: RCD/RCBO, opis rozdzielni, IP w łazience, odprowadzenie skroplin AC.
Wtórne: uziemienie gniazd, złączki i zawory, bojler, stan zewnętrznych tras instalacyjnych.

5) Stolarka

Nowe: regulacja, szczelność, mikrowentylacja, dokument gwarancyjny okuć.
Wtórne: stan uszczelek, klasa korozyjna okuć, luz skrzydeł, odkształcenia.

Koszty i gwarancje — jak je czytać

Nowe budownictwo:

Usterki z audytu powinny być usunięte przez dewelopera – wskazujemy ramy gwarancyjne (1/3/10 lat).
Przy większych wadach detali (tarasy/dach) rekomendujemy utrzymanie części ceny w depozycie do czasu naprawy.

Rynek wtórny:

Sumujemy koszyk napraw (np. RCD + uszczelnienia + regulacja stolarki + serwis bojlera).
Przy elementach wspólnych (dach/elewacja/winda) — weryfikujemy plan prac i możliwą derramę.

Orientacyjne widełki (przykłady)

Regulacja stolarki + wymiana uszczelek na 1–2 skrzydłach: 120–350 €
RCD + porządek w rozdzielni: 150–400 €
Uszczelnienie progu drzwi tarasowych (profil okapowy, masy): 150–450 €
Lokalna naprawa dachu/tarasu przy odpływie/attyce: 300–1 200 €
(Rzeczywiste kwoty zależą od systemu, dostępu i piętra; dokładne widełki w raporcie po oględzinach.)

Checklista kupującego — pytania „na start”

Dla nowego budownictwa:

Czy jest LPO i CFO?
Zakres seguro decenal i pozostałych gwarancji?
Kto i w jakim terminie realizuje listę usterek z odbioru?
Czy regulamin wspólnoty nie ogranicza VV i zmian na tarasie/elewacji?

Dla rynku wtórnego:

Poziom rezerwy i zaległości lokali; czy planowane są remonty?
Historia przecieków z dachu/tarasów, dokumenty napraw.
Stan instalacji (RCD, uziemienie, skropliny AC, zawory).
Czy jest certyfikat braku zaległości i ostatnie actas do wglądu?

Jak przełożyć raport na negocjacje

Nowe: egzekwuj naprawy w ramach gwarancji i proponuj depozyt do czasu usunięcia kluczowych wad (szczególnie hydroizolacji).
Wtórne: pokaż koszyk napraw i ryzyko derramy (z dokumentów wspólnoty) – to zwykle realnie obniża cenę lub wymusza naprawy przed aktem.
W obu przypadkach: dodaj do umowy zapisy o odpowiedzialności za wady ujawnione oraz dokumenty potwierdzające wykonanie napraw.

Podsumowanie

Nowe budownictwo to przewaga gwarancji, ale usterki detali (progi, tarasy, wentylacja) są częste — warto je wyłapać od razu.
Rynek wtórny wymaga szerszego spojrzenia na wspólnotę, historię przecieków i stan instalacji.
Rzetelny audyt daje twarde argumenty: co naprawić, za ile i kto za to odpowiada.

Planujesz zakup nowego lub z rynku wtórnego?
Zrobimy audyt „pod klucz” z dokumentami wspólnoty, oględzinami technicznymi i kosztorysem — tak, żebyś negocjował na faktach, nie na wrażeniach.