Audyt Nieruchomości na Teneryfie

Zakup mieszkania na Teneryfie to świetna decyzja — ale klimat wyspiarski oznacza podwyższone ryzyko zawilgocenia i pleśni. Ten wpis pokazuje, jak w praktyce wykrywamy problem podczas audytu, jakie sygnały traktować jako ostrzegawcze i co powinno trafić do raportu wraz z rekomendacjami napraw.

Dlaczego wilgoć na Teneryfie jest częstsza niż myślisz

Wilgotność powietrza bywa wysoka przez cały rok (szczególnie zimą i na północy wyspy).
Słaba wentylacja w starszych budynkach, zamurowane kratki, rzadko działające okapy.
Mostki termiczne i cienkie przegrody w budynkach z lat 80–2000 sprzyjają kondensacji.
Tarasy i dachy: nieszczelne hydroizolacje = przecieki do mieszkań poniżej.

Gdzie najczęściej znajdujemy problem

Rogi pomieszczeń, ściany zewnętrzne przy oknach i drzwiach balkonowych.
Za szafami wnękowymi, łóżkami dosuniętymi do ściany, w spiżarniach.
Łazienki bez okien / z niesprawną wentylacją.
Miejsca pod tarasami i na stropach w pobliżu odpływów deszczowych.
Sufity pod dachami płaskimi i ostatnie piętra (penthouse).

Jak to diagnozujemy — metody podczas audytu

1) Oględziny i „czytanie śladów”
Zacieki, wykwity, spęcherzenia farby, odchodzący tynk, zapach stęchlizny, ślady po odgrzybianiu.

2) Pomiary i testy

Higrometr: wilgotność względna i temperatura powietrza w wielu punktach.
Pirometr: różnice temperatur na powierzchniach (chłodne strefy = ryzyko kondensacji).
Wilgotnościomierz materiałowy (orientacyjny): zawilgocenie tynku/ścian.
Kontrola ciągu wentylacji: kratki, kanały, działanie okapu, nawiew / mikrowentylacja okien.

3) Weryfikacja źródeł dopływu wody

Nieszczelności z tarasów i dachu (odwodnienia, fuga przy progach drzwi tarasowych).
Przecieki z instalacji wodnej (szafki z zaworami, przyłącza zmywarki/pralki).
Skropliny z klimatyzacji odprowadzane „do wiaderka” zamiast do kanalizacji.

Objawy, które powinny zapalić czerwoną lampkę

Świeżo pomalowana tylko jedna ściana / sufit bez remontu całego pokoju.
Szafy odsunięte od ściany na czas prezentacji mieszkania.
Okna stale uchylone (maskowanie zapachu / kondensacji).
Silikon w łazience z widocznym „przemalowaniem” zamiast wymiany.
Wyłączone lub niesprawne okapy i wentylatory łazienkowe.

Checklista kupującego – weź ze sobą (lub sprawdzimy na miejscu)

Otwórz szafy i komody, zajrzyj za wezgłowie łóżka.
Sprawdź „zimne rogi” dłonią, a my potwierdzimy pomiarem.
Otwórz okna: zobacz, czy skrapla się woda na ramach / szczelinach.
Obejrzyj naroża przy drzwiach balkonowych i na styku ściana–sufit.
Poproś o dostęp do dachu/tarasu ponad mieszkaniem oraz zdjęcia z ostatnich napraw hydroizolacji.

Wentylacja — klucz do prewencji

Zwracamy uwagę na nawiew (mikrowentylacja, kratki w oknach/drzwiach) i wywiew (kanały).
W łazienkach: czas pracy wentylatora po zgaszeniu światła, drożność kanału, zawory zwrotne.
W kuchni: realny wyciąg okapu (nie tylko filtr węglowy „na obieg zamknięty”).
W sypialniach: przestrzeń za meblami i brak dociśnięcia do ścian zewnętrznych.

Co wpisujemy do raportu (i jak to wykorzystać)

Dokumentacja zdjęciowa + wskazanie przyczyny ryzyka (kondensacja, przesiąk, przeciek).
Mapa miejsc problemowych w lokalu i prawdopodobne ścieżki wody.
Rekomendacje działań: usprawnienie wentylacji, doszczelnienia, naprawa hydroizolacji, wymiana silikonów, odsunięcie mebli, osuszanie.
Szacunkowe widełki kosztów (orientacyjne):
- uszczelnienia/silikony: 50–200 €
- usprawnienie wentylacji (wentylator z czujnikiem wilgotności): 120–300 €
- naprawy hydroizolacji na tarasie (lokalnie): 300–1 500 €
- większe remonty z odtworzeniem warstw: 2 000–6 000 €
Rekomendacja do negocjacji ceny – jeśli przyczyna leży w elemencie wspólnym (taras/dach), wskazujemy rozmowę ze wspólnotą o pokryciu części kosztów.

Uczciwie o „szybkich naprawach”

Malowanie „maskuje” problem na 2–6 tygodni. Jeżeli widzimy świeże malowanie tylko fragmentu ściany, a wentylacja jest słaba — ryzyko powrotu plam jest wysokie. W raporcie zaznaczamy to wyraźnie.

Podsumowanie

Na Teneryfie wilgoć i pleśń to nie wyjątek, tylko kwestia właściwej prewencji i weryfikacji. Dobry audyt pozwala wcześnie rozpoznać źródło i dokładnie oszacować ryzyko oraz koszty — zanim podpiszesz umowę.

Potrzebujesz indywidualnej konsultacji?
Przygotujemy audyt i szczegółowy raport techniczny z rekomendacjami napraw i wskazówkami do negocjacji ceny.